不動産・建築系資格：資格が就職・転職に有利に働く為に

不動産業者にはどうしても「ガラの良くない」印象がある。

不動産営業は証券営業と並んで、「キツイ」仕事だと語られている。

すべてを一概に語れはしないが、そうしたイメージはそこに働く人々のキャラクター（向き不向き）をある程度説明しているかもしれない。

不動産という資産を扱う以上、銭金をめぐる生々しいトラブルに直面することは日常茶飯だ。

義理人情的なおつきあいも必要なら、ときにはコワモテになれる押しの強さも要求される。

しかもそれらを正しい法的知識に基づき、冷静に処理していかねばならない。

宅建資格をバネに不動産業界を目指すなら、こうした現実をしっかり認識しておくことだ。

バブル時代はものすごかった

宅建もその昔はマイナー資格だった。

爆発的に火がついたのは、猫も杓子も投機的な不動産取引に踊ったバブル期のこと。

仕事上も、私生活上も不動産に緑があるとは思えないひとたちまで手を出す、「宅建ブーム」がしばらく続いていたのだ。

資格受験業者が煽りに煽ったせいでもあった。

バブル崩壊から少しして、ブームも沈静化し、現在も受験者数は減少し続けている。

不動産鑑定評価書サンプル／総論（不動産の鑑定評価に関する基本的考察／不動産の種別及び類型／不動産の価格を形成する要因／不動産の価格に関する諸原則／鑑定評価の基本的事項／地域分析及び個別分析／鑑定評価の方式／鑑定評価の手順／鑑定評価報告書）／各論（価格に関する鑑定評価／賃料に関する鑑定評価／証券化対象不動産の価格に関する鑑定評価）／資料　不動産鑑定評価基準等の一部改正

レビューを見る

---

不動産鑑定士も、改革の時期に突入

これまでの鑑定士の多くは、「センセイ」と持ち上げられ、そこそこの高収入を得てきた。

しかし、国民の不動産価値を見る目はシビアになった。

いわゆる不動産神話の崩壊である。

この変化は鑑定士にとってピンチでもありチャンスでもある。

少なくない鑑定士たちが、近い将来、狭義の「鑑定」しかできないのなら、鑑定士は存在価値を失い淘汰されると見ている。

一方で、若くて有能な鑑定士たちは、この時代なら自分の能力はもっと高く「売れる」はずだ、との思いを持ちはじめている。

いずれにせよ過渡期だ。

地方開業なら楽勝？

鑑定事務所の開業（勤務）が、他のサムライ業の場合と若干異なるのは、都市部のみならず地方部にもそれなりの量の仕事が発生すること。

これは公的な発注を含め、土地があるところには鑑定の需要があるからだ。

かつては競争率の低い地方で開業のほうが成功しやすいと盛んにいわれていた。

現在では、その地方部でもかなり鑑定士が飽和している。

新規参入障壁はけして低くない。

全国的な公共専業の減少が、この傾向に拍車をかけている。

むしろベテラン鑑定士の既得権が強く、仕事のクオリティの差で勝負しにくいのが地方の特徴だといえよう。

「伏図」の攻略法をズバリ詳述。合格する製図、短期学習のポイントを解説。原寸大の予想解答例「５課題付」。Ｗｅｂ上で受験者の「疑問・質問」に対応。

レビューを見る

---

要点整理の決定版。１科目を２５講で解説「キーポイント」付。毎年作成好評の「模擬試験問題」で実力チェック。

レビューを見る

---

大学の工学部で例外的に女性も集まる建築学科。

専門性に加えイメージのよさが人気の秘密かと思われる。

だが、建設業界はさほどに女性を歓迎していない。

もちろん個々の職場によるのだが、一般的には極端な男社会だ。

「女だから〜」といった差別は他の業界よりも強いと覚悟されたい。

女性建築士がそれなりに働けるのはインテリア関連業界くらいか。

重厚長大型の建築の時代が終わり、本来なら活躍フィールドも広がっているはずなのだか。

過去５年間の一次試験問題、解答、解説集を編集した。

本書は、将来、インテリアコーディネーター資格を取得せんとしている初学者を対象に、単に解説だけでなく問題解説を通しての学習に力点をおいている。

レビューを見る

---

女性に人気だが、職業にするには心もとないオシャレ資格

試験概要

受験資格

特になし

試験日

１次　→　１０月上旬　→　中旬
２次　→　１２月　→　上旬

試験科目

１次　→　インテリア商品と販売、インテリア計画と技術

２次　→　論文、プレゼンテーション

試験傾向

総合的、基礎知識確認型

合格率（１次、２次共通したもの）

15〜18%前後

インテリアコーディネーターの資格試験の難易度は？

働きながら半年から1年弱の独学で合格するのが標準。実務経験ゼロならば予備校の利用もムダではないかも。

一次に合格、二次に不合格の場合、次年度以降3年間は一次が免除される。

従来年齢や学歴による受験資格制限があったが、2003年度から撤廃。

これにともないインテリア関連の専門学校等の学生が、大量に受験すると予想される。

合格者数やＡ昼準は変動するだろう。

資格の有効期限は5年間。

継続する場合には所定の研修の受講が必要。

インテリアコーディネーターの仕事

ハコモノとしての建築物の内部を、より快適な居住環境にするインテリア。

インテリアコーディネーターは、その設置計画を消費者に代わって立て、商品を選択していく専門家である。

おしゃれな職業イメージもあってか、女性を中心にじわじわと人気上昇中の資格である（最近では合格者の8割が女性）。

問題は、そうした「プロ」の需要、職業として成立しているかという点だ。

そもそもこの産業自体、豊かな社会にしか成り立たない。

日本の消費者の多くに、「専門家にお金を払ってまでインテリアにこだわる意識」が育っているとはいえない。コーディネーターの職業的地位もまだまだの段階だ。

建築業界内でのコーディネート業のポジションも微妙だ。

たとえば新築で住宅を建てる場合、インテリア部分も含めた内装業務は、住宅メーカーや施工店が一括料金で請け負う形になっている。

外部の独立したコーディネーターが関わる場合は、どうしても「下請け」的な地位に甘んじざるをえない。

そんなわけでこの資格の正味の力は、建築・インテリア業界人の名詞を飾る営業ツールどまりといったところが実情だ。

住宅販売会社やインテリア会社の営業担当者向け資格なのである。

ライセンスとして使いたいのなら、2級建築士あたりとあわせ持っていて、はじめて価値が出てくる資格だと認識すべきだろう。

センス以上のバイタリティを身につけたい

有資格者の大多数は、住宅メーカーや資材を含めた建設関連会社、設計事務所、住宅設備関連（照明、キッチン、トイレなど）のメーカー、ショールームなどを職場にしている。
ようするにサラリーマンやＯＬとして働いているわけだ。

独立を考える場合も、こうした会社に就職して、仕事を覚え、さまざまな人脈を作ることからスタートすべきだ。

入社後、希望する職種に就ける保証がないことは、会社に入るのだから当然だが。

ちなみに、いわゆる「リフォーム」が市場として期待され、その流れでコーディネーターに注目が集まっているという説も、間違いではないがアテにはならない。

ビジネスモデルとして成立しているわけではないので、チャンスは増えるだろうが、

この資格が武器になるほど甘くはない。

いずれにせよコーディネーターとして頭ひとつ抜けるには、インテリアに関するセンスはもちろんのこと、交渉力や粘り強さといったバイタリティが不可欠だ。

建築業界人たちからコーディネーターに向けられる批判として、この点の欠如が最も強調されている。

独立開業コーディネーターの収入面について。

年商ベースで500万円に届けばかなりの成功者の部類。

主婦の副業として年商400万円、実収2〜300万円なら悪くないという考え方もできるが、その程度の稼ぎを実現しているコーディネーターも少数派である。

一生食べていく職業にするには、まだまだ遠いところにあるというべきだろう。

インテリアプランナーについて

類似した名称の資格にインテリアプランナー（民間資格）がある。

インテリアコーディネーターがどちらかというとインテリア商品寄りの資格であるのに対し、こちらはインテリアの視点から建築物の企画、設計、施工などに携わる建築物寄りの資格。男性の取得者が多い。

資格に関する世間の知名度はコーディネーターの方が上だが、難易度はプランナーが上。
それぞれ職域に棲み分けがあり、仕事の幅を広げるためにプランナー資格を目指すコーディネーターもいる。

宅地建物取引主任者をめざす方、不動産取引の基本知識を習得したい方に最適です！

本コースは、ポイントを絞った無駄のない学習と過去問や直前答練による豊富な問題演習で、宅地建物取引主任者(宅建)試験合格に必要な力をつけます。

テキストに対応した解説DVD9枚つき、初学者の方でも理解を深めることができます。

レビューを見る

---

不動産業界は必携！

一般サラリーマンの教養としても人気な資格

試験概要

受験資格

制限なし

試験日

１０月中旬

試験科目

土地や建物に関する権利法など、法律系を中心に７分野

試験傾向

４択による知識確認、暗記力重視型

合格率

13〜15%前後

宅地建物取引主任者の資格取得の難易度は？

幅広い層が受験するので、必要な勉強時間についても一般論しにくい。受かる人は1ヶ月の独学でも受かるが、落ちる人は何度でも落ちる。

基本的には暗記なので、「やればできる」型の試験。過去問の分析は必要。

50点満点の試験を十数万人が受けるため、1点の重みが大きい。ボーダーライン上では運の要素大。

試験自体はかつてよりも難化している。かつて楽々合格した有資格者の経験談は鵜呑みにしないこと。

試験合格後、主任者となるには登録が必要。2年以上の実務経験がない場合などは実務講習を受けねばならないが、登録を行わない合格者も多数いる。

宅地建物取引主任者の資格について

通常呼ばれている「宅建」は「宅地建物取引主任者」の略称。

この資格が設けられた背景には、悪質な不動産業者から一般消費者を保護し、公正な不動産取引を実現するための専門家を養成する、という社会的な要請があった。

不動産業界において、取引にまつわる法的側面を中心とした、最も基礎的でスタート地点的な位置づけにある資格である。

不動産取引において、相手方に物件の法的な説明をし、説明書面と契約書面にサインをするのは、宅地建物取引主任者のみに認められた業務とされている。

宅建業者として開業するには一定数の宅建主任者を抱えていなければならないので、大手から中小まで、不動産会社には必ず宅建有資格者がいることになる。

すなわち、不動産業者なら持っていて当たり前とみなされる資格なのである。

だが、この資格の特徴は、そうした特定業界の外にも大きく広がりをみせていることだ。

有資格者のうち直接不動産業に携わっている人は2〜3割にすぎない。

業務の性質上、不動産に近い金融業である信託銀行の行員たちはもちろんのこと、一般企業のサラリーマンや学生や主婦など、実際の有資格者の層は非常に幅広い。総数も約40万人と膨大である。

これといった必要性もなく「とりあえずタッケンでも取っておくか」という受験者も未だに多いのだが、それだけ不動産は日本人に身近な資産だということだろう。

企業活動レベルでも個人の私生活レベルでも、不動産取引にまつわる問題はいくらでもある。

いくら下落しても、不動産は日本人の潜在的な関心と金銭欲を呼び起こすモノなのだ。

宅建は受験資格の制限もなく、容易に取得できる資格だ。が、実際に取得したひとたちの満足度はそんなに低くはない。

試験は民法的な権利義務関係、契約関係といった内容が中心なので、ビジネス上の基本常識的な法律知識を身につける機会としても適当。

ここをスタートに不動産、建築、法律系の資格にステップアップしていくパターンもあるし、関連業者たちが仕事の幅を広げるために宅建を取るというパターンもある。

経理系の簿記検定的によく似た「つぶしがきく」資格だと言えようか。

ただしこれは、「ただ取っただけでは使えない資格」ということも意味している。

日商簿記の2級以上は、就職の際にもそれなりに威力を発揮するが、宅建はダメだ。

履歴書に書けても、ライセンスとしての重みはほとんどない。

不動産業界の就転職に際しても、やはり「宅建ぐらいは持っていて当たり前」という感覚でしか受け取られない。

宅建取得が必須の営業職の求人があったとしても、そこははっきりした実力主義の世界である。

資格があるかないかではなく、抜いた抜かれたの仕事に耐えられる人間かどうかが問われる。

厳しい仕事なので人材の流動が激しく、たえずデキル営業マンを求めているという話なのである。

宅建を取得し、登録を行えば、不動産屋としての独立開業は法的に可能となる。

だが、それは不動産会社の営業マンになるよりも、さらに厳しいことだと思ってほしい。

しっかりした地盤を継げる二世でもなければ、よほどの能力とバイタリティがない限り食っていけない。

既存の不動産屋でさえ廃業が相次いでいるのだから当然である。

要点整理の決定版。１科目を２５講で解説「キーポイント」付。

毎年作成好評の「模擬試験問題」で実力チェック。

レビューを見る

---

実戦向参考書。要点整理の決定版。

１科目を２５講で解説「キーポイント」付！毎年作成好評の「模擬試験問題」で実力チェック。

レビューを見る

---

建築士の収入面は会社の規模によりバラバラだが、大手ゼネコンでさえリストラの嵐が吹き荒れているので、多大な期待はしないほうがいいだろう。

残業代カット、ボーナスカットなどという話はごく普通だ。

大手の30歳前後でも年収500万円程度、中小の設計事務所なら300〜400万円前後がボリュームゾーンか。

高給なのは鹿島や竹中などの例外的スーパーゼネコン社員だけである。

日常的な実感レベルでも、

「設計の仕事は見えない労力が多く、労働に見あった報酬が得られていない」

という不満をよく聞く。

独立して事務所を構えた場合の収入面は、さらに厳しい。

ピンからキリまでの世界なので平均値を出すことは難しいが、純粋に設計だけを行う事業形態であれば、年商500〜600万でも健闘している部類だといえそうだ。

厳しいことばかりを述べてしまったが、建築業の「いい時代」を知らない若手建築士の大半が、それでも仕事に愛着を感じていることは付記しておきたい。

建築士にはいい意味でまっすぐな職人肌が多い。

コマーシャルのコピーではないが「地図に残る仕事」であり、「施主の喜ぶ顔に充実感を覚える」という銭金は二の次のやりがいがあるのだ。

リフォーム、マンション管理方面への進出

建設不況は構造的なものゆえ、新築物件がどんどん建つ状況は当分やってこない。

業界はこぞってメシの種を探しているが、ここのところ注目を集めているのが住宅のリフォームやマンション管理の細々とした、しかし市場は大きい分野だ。

これに伴い、建築士資格と合わせて福祉住環境コーディネーターやマンション管理士、管理業務主任者を取得することが一種のブームになっている。

こうしたジャンルはビジネスモデルとして成熟していないだけに可能性も大きいか、一方でさまざまな業者が入り乱れて混乱状態になっている側面もある。

資格の実質的な意味もこれから定まっていく過程かと思われる。

本書は、「なるなるタウン」に住んでいる仲良し三人組が、さまざまな仕事に触れながら、その仕事はどんなものなのか、その仕事につくためにはどうしたらいいのか、その答えを発見していきます。

レビューを見る

---

建築士の生息場所は実に幅広い。

メジャーな勤め先としては、大手から個人までの設計事務所、大手ゼネコンから町の工務店までの建設会社、ハウスメーカーなどがあげられる。

設計事務所ではデスクワーク的な「設計」仕事が中心になるが、建設会社では現場監督的な仕事をしている場合も少なくない。

大手ビル会社や大手不動産会社、ディベロッパーなども内部に建築士を抱えている場合が多いが、総数はさほどでもない。

むしろ無視できないのは、建設設備系の技術者や建設資材メーカーなど、関連業界内での活躍ぶりだ。

内装材、家具、サッシ、エレベーター、便器……と、ひとつの建物ができるまでには実にさまざまなモノが必要になるが、そのそれぞれに建築士が関わっている。

また、建築物の発注元である施主の側に建築士がいる場合もある。

わかりやすいのは、公共事業の施主である官公庁や地方自治体の担当者などだ。

資格取得までのルートごとに建築士を分類すると、最もメジャーなのは大学の建築・土木関連学科や各種学校の卒業者たち。

ただ、畑違いの職場から建築士になった人も少なくない。

学歴がバラバラなのも前記した通り。

独立開業するのであれば、やはり設計事務所なり建設会社なりで仕事を覚え、人脈を作ってからというステップが必要になる。

ただし、独立後の厳しさは覚悟しなければならない。

よほどのコネでもなければ、当面は図面起こしなどの下請け仕事で食いつなぎ、その中で地道に信用を築いていく努力が求められる。

結局はもともと所属していた会社の外注先として酷使されているだけ、という話も珍しくはなく、最近は廃業者も相次いでいる。

独立した場合、請け負える建物はどうしても個人の住宅レベルとなる。

大きな会社内で大プロジェクトの中の一部の仕事をこなしていくことと、どちらにやりがいを感じるか。

その判断は建築士それぞれだろう。

写真とイラストでわかりやすい

レビューを見る

---

試験概要

受験資格

1級　→　大学の建築・土木課程を卒業し実務経験が2年以上ある者、2線建築士の資格取韓後に実務経験が4年以上ある者など。

2級　→　大学または高専の建築学科を卒業した音、実務経験が7年以上ある者など。

試験日

1級　→　学科は7月下旬、設計製図は10月上旬

2級　→　学科は7月上旬、設計製図は9月下旬

試験科目（１級、２級とも）

学科　→　建築計画、建築法親、建築構造、建築施工

設計製図　→　設計課題についての設計製図

試験傾向

広範囲、バランス重視、数回は実践型

合格率

1級16〜7％前後
2級23〜25％前後

建築士の資格試験の難易度は？

建築士は実態以上に世間イメーシかいい資格。

高度な専門性があることは間違いないが、予備校に通うなど一定の勉強時間をかければ、2級まではさほどの労なく受かる可能性は高い。

逆に高度な実務能力を持っていても、仕事が忙しくて準備ができず、何年も続けて落ちるひともいる。

単に資格を取得するだけなら、有力な資格予備校を上手に利用すべしという声が多い。

過去問題のストックなどで試験に関する情報量が圧倒的に違う。

1級は2級と比較してかなり難易度が上かる。

2級取得後、5〜6回受験してやっと取得というケースも珍しくない。

しかもずっと10％以上だった合格率が、ここ数年6〜7％にまで落ち、難化している。

建築士の仕事内容

建築士は超有名資格である。マスコミによく登場する「建築家」もいる。

しかし、「建築士」＝「建築家」＝「おしゃれなアーティスト」、

あるいは「技術系エリート」というイメージがあるとすれば、それはあまりに一面的な見方だ。

どういう意味か？　まずおさえておく必要があるのが、建築士資格はその取得者数からして「超マンモス資格」であるということ。

1級、2級、木造に分かれるうち、1級建築士だけで30万人、全体では100万人近くが登録している。

これは建設業という戦後日本を支えた巨大な産業ピラミッドの至るところに、資格所有者が分布していることを意味する。

すなわち建築士とは、ホワイトカラーからガテン系まで、世界的建築家、大企業サラリーマンから中小企業の現場職人まで、東大大学院卒から高卒までが、それぞれ仕事上の自然な流れで取得している資格なのだ。

そんなわけで、この資格は建築業界内で「普通免許」と言われているのだが、「足の裏の米粒資格」ともされている。

取らないとなんとなく気持ちが悪い（肩身が狭く、実際に仕事の範囲が狭まることもある）が、取ったからといって食えるわけでもないという笑い話だ。

だが、今はこの話も笑える状況にない。

バブル崩壊後の建設業界の不況ぶりは深刻だ。

資格云々の前に、仕事の土台自体がガタガタなのである。

これから資格取得を目指すのであれば、その点をしっかり考えておく必要があるだろう。

各分野にはそれぞれのプロがいる（ことになっている）

さて、一般に建築士の任務は、ひとつの建物を建てる過程での「設計」と「監理」にあるとされている。

「設計」は文字通り図面を含む設計図書をつくる作業だが、建物の安全性と快適性を確保するためには、材料、構造、工法、関連法規などを熟知している必要がある。

また、一口に設計といっても、「建築家」イメージに近い意匠設計の他、建物の強度を計算する設備設計、電気、水道、空調などを扱う設備設計などの分野もあり、

たいていの場合はそれぞれの専門家が分業して仕事にあたることになる。

また積算に特化した業務を行なっている建築士もいる。

「監理」とは、実際に建物を造るプロセス＝「施工」が、「設計」通りになされているか（手抜き工事やコストの低い材料が使われていないか）のチェック作業を指す。

日本では設計と施工を同一業者が一括して請け負う形態が多く、「監理」システムが十分に働きにくい。

同じ理由で、設計に対する報酬が施工を含めたトータルなフィーの中に埋もれてしまい、設計がプロの仕事として認知されにくいという不満の声が多いこともつけ加えておく。

1級建築士まで目指すべきか？

1級と2級を比較した場合、1級のほうが格段に取得難易度は高く、社会的な通りもいい。

設計責務所や建設会社などでは、営業的な意味からも社員に1級取得を奨励している。

ただ、法的には、建物の面積や高さなどに制限なく設計・監理ができる1級に対し、2級はそれに制限がつくだけ。

それぞれの守備範囲で仕事をするなら、1級にこだわる必要を感じていない2級建築士も多い。

建築士としての実力も1級＞2級とは限らない。

調査士受験のバイブル　受験に必要な事項を凝縮した決定版！調査士受験に必要な民法とその判例。

レビューを見る

---

稼いでいるのベテラン高齢者ばかり

調査士は「零細でも独立したい」という人のための資格である。

逆に腔一調査士一事務所が原則であるため、いくら業務を拡大しようとしても収入面で限界がある職業ともいえる。

資格取得後もしばらくは修業、という意味での事務所勤務調査士はあり得るが、それはあくまで補助者扱いの身分であり、この時期の収入はタカがしれている。

初任給で月20万円レベルからが平均的だ。

年齢と経験を積んでも大きくアップはしないだろう。

独立を果たした調査士に関しては、都市部での年売り上げ平均が1500万円程度との統計がある。

諸経費を抜いて年収ベースに直すと800万円といったところか。

ただしこれには前記したような他のサムライ業との兼業者も含まれるし、何より上下の幅が非常に大きい（下に分厚い）中での、見かけ上の平均値と考えるべきだ。

ガッチリと既得権を握っている調査士や、大手マンション業者などとのコネクションがある調査士などは、労せずして数千万円を売り上げているが、

その一方で500万円以下の年商しかない調査士も当たり前に存在している。

報酬の基準額は決められているものの、地域によっては暗黙のダンピング競争が行われていたり、仕事をしてから入金するまでの間が長い仕事が増えたりして、運転資金に苦労する事務所も多いようだ。

二極化しつつ、全体の傾向としては経営が難しい時代に突入しつつある。

都市部と地方との比較では、いったん食べられるようになれば地方のほうが仕事は安定しているともいう。

しかし現実的な新規参入のしやすさを考えれば、都市部での開業のほうが選択肢は広い。

調査士と司法書士

不動産の所有権など「権利に関する登記」の代行をするのは司法書士の役割。

権利関係の前提になるのは「表示」だから、司法書士と調査士とは密接な関係にある。

仕事上でもタッグを組むことが多い。

本講座は受験対策用として最新版の通信教育をお届けするため、教材の内容が変更されることがございます。ご了承ください

レビューを見る

---

閉塞した業界にも光るたくましさあり

この世界全体を見まわして驚くのが、高齢調査士の多さだ。

肉体労働的な仕事は事務所の若手に任せていると考えれば納得もできるが、それにしても多すぎる。

ふつうの会社なら定年過ぎのお爺さん調査士たちが、大量に現役開業しているのである。
市町村などの土木関係職員が、定年退職後に小遣い稼ぎ的に開業するパターンもあるというが、

こうして高齢調査士が幅をきかせている現象は、土木建設業的世界に特有の「古い体質」をあらわしていると見るべきだろう。

若手調査士に話を聞くと、地域の不動産業者や建築業者、司法書士などとのネットワークで仕事を取っている老舗事務所の既得権が非常に強く、新規参入の困難な地域が多いという。

開業している若手のうちの少なからずは、父親の地域コネクションを受け継いだ人たちでもあり、業界に閉塞感が漂っていることは否めない。

平成不況以降、仕事の絶対量も減っているので、なおさらな感がある。

ただ、一部の元気な調査士たちは、これを

「真の競争が行われておらず、営業努力によって顧客を開拓できる余地があるということ」

と見ている。

同じ有資格者でも、測量技術や法律知識に大きな能力差があるというのだ。

実際に、まったくコネのないところから開業し、従来の調査士の仕事ぶりに飽き足らなかった層を顧客につかんで業績を伸ばしている調査士もいる。

従来の調査士事務所は使える補助者の数に限度が設けられていたこともあり、その多くが家族経営に毛が生えた規模の経営規模だった。

しかし近い将来には規制緩和の流れで、「測量士」たちをたくさん抱える測量事務所などとの競合が起きる可能性もある。

資格自体が過渡期を迎えている時期だといえよう。

高齢者が多いこと以外の調査士の「人種」については、他のサムライ業に比べて「いろいろな人たちが集まってきている」ということを指摘しておきたい。

出身別では、設計や不動産関係の勤め人系、学校で測量を専攻した系、二世系などが多いのだが、土木建築系などガテン系からの流れも少なくない。

同程度の難易度の他資格と比べると、最終学歴の高卒率も高いようだ。

また、海千山千の各業者とやりとりをしたり、土地の境界線をめぐる争いに我を忘れた顧客を相手にしたりの毎日だからか、若くても人格者の貫禄を持つ調査士もいる。

机上のお勉強だけでは勤まらない要素が大きい仕事なのである。

公共嘱託登記について

公共団体が道路や公園や学校をつくる際、取得する土地を分筆する仕事を公共嘱託登記という。

これは個人事務所で処理しきれない規模の場合も多いため、都道府県ごとに公嘱協会という組織が設けられており、仕事を分配するしくみになっている。

調査士にとって、この公共嘱託は大きな収入源だった。

調査士には「食いっぱぐれがない」とされていたのもこの仕事があるからだった。

しかし公共事業自体が減少し、地域によっては猛烈な仕事の奪い合いが始まっている。

役所とのつきあいはどうしても年長調査士に有利に働くため、なかなか若手はおこぼれに預かれない。

土地家屋調査士と測量士

測量技術をメインにしたメジャー資格としては、調査士の他に測量士がある。

本文中でも触れたように、調査士はあくまで法律的な「表示」を目的に測量もするのに対し、測量士は純粋に土木技術者として測量を行う。

測量士は地球上のあらゆるものを測量する仕事。

行政と連携し、大規模な都市計画、道路や鉄道計画や河川の改修、宅地造成、区画整理などにも関わる。

大手ゼネコンに勤務したり、測量事務所をつくり大規模に専業展開する形態も一般的だ。
一方、調査士が測るものは通常個人の宅地レベルがほとんどとなる。

調査士と測量士をＷ資格で取得しているケースも珍しくはないが、現在までのところ仕事の棲み分けはかなり明確だった。

ただし、規制緩和の流れで両者の区分は次第にあいまいになってきている。

土地家屋調査士最短合格講座（教材学習タイプ）

レビューを見る

---

肉体労働をいとわぬ法律家たちという二重人格的な不動産系資格

試験概要

受験資格

制限なし

試験日

筆記　→　８月中旬
口述　→　１１月（筆記試験合格者のみ）

試験科目（筆記１次試験）

不動産の表示に関する事項で土地家屋調査士の業務を行うにつき通常必要と認められるもの

試験傾向

広範囲の基礎的知識、実践力確認型

合格率

5〜6%

土地家屋調査士の試験の難易度は？

筆記試験は一次と二次に分かれるが、測量士、測量士補、建築士（1級、2級）の有資格者は二次（平面測量、作図）が免除される。

測量士補試験は比較的簡単なので、ほとんどはこれを取得してから調査士を目指している。

測量士補は大学の土木・建築系学科等や測旦寺門学校を卒業していれば無試験でも取得できる。

見た目の合格率は低いが、神経質になる必要はない。

たしかに片手間の勉強で合格はできないが、いわゆる難関試験というほどでもない。

資格の知名度が低いため、不動産・土木建築業界に入ってから調査士の存在を知り、十分な準備をしないままとりあえず受けてみる層が多いゆえの合格率と見るべき。

有資格者だけでなく、受験生にも高齢者が多い。

20代から30歳前後は若い少数派だ。

受験に向けた知力や体力、時間の取りやすさの面で、若さはアドバンテージになる。

ただ、測量に関しては、ある程度実務経験を積みながら資格の勉強をすることはけっして回り道ではない、との声が多かった。

土地家屋調査士の仕事

土地家屋調査士は知名度が高い資格ではない。

開業者の大半が家族経営的な規模で、建築・不動産業界の中でも裏方的な存在だからだろう。

仕事内容については、「表示登記士」とでも称してくれたほうが理解しやすい。

現在の不動産登記制度のうち、位置や物理的状況、数量などを特定する部分を「表示に関する登記」というが、これに関わる不動産の調査・測量、申請手続きなどを申請人に代わって行うのが調査士の役割である（独占業務）。

具体的には、たとえば建物の新築や増築時、相続のための土地の分割時、あいまいな土地の境界線の確定時などには、すべて不動産表示登記が必要。

その際の一連の手続きを代行し、報酬を得るのが調査士の基本的な業務になる。

日常業務に即して見た場合、調査士業務の最大の特徴は、前記したように不動産の調査・測量と、法律的な判断・手続きをともに行うことにある。

すなわち格の存在するそもそもの意味からすれば「法律家」だが、実際の仕事の半分は作業服を着て屋外で働く「肉体労働者」としてあるのだ。

技術革新が進みつつある測量の世界にも、穴掘り、セメント運び、杭打ちなど、土木作業そのものの部分が残っている。

そのせいもあって、調査士としての女性開業者は極端に少ない。

デスクワークと野外労働という両極の仕事をこなしていくプロフェッショナルたちなのだ。

数あるサムライ業のなかでも非常にユニークな資格だと言えよう。

地方部などに多い司法書士や建築士などとのＷ資格調査士ならば、登記申請しかやらないスタイルもとれる。

だが、調査士資格一本で食べていくことを考えれば、デスクワークのみならず、汗水流して屋外労働をすることへの興味、関心がとても大事なポイントになってくる。

【DVD】「不動産鑑定士 資格試験対策DVD」～独学で取得できる不動産鑑定士(講師:飯田武爾)～必ず合格するためにやるべきことがここにある!

レビューを見る

---

棲み分けによって保革いろいろ

鑑定士試験には一次から三次までがあるが、事実上の第一ステップは二次試験だ。

その合格者たちの居場所は、大きく二つに分けられる。

ひとつは信託銀行、大手不動産会社などの鑑定部門の社員、あるいは用地買収などに携わる役人。

これらは仕事の必要上、鑑定の知識が求められる勤め人たちだが、多くの場合、資格取得が組織内の出世コースの中にメニュー化されている。

彼らは所属する組織の一員という自己認識が強く、安定志向が強い。

独立開業は、定年後などに小遣い稼ぎ的な目的でするケースが多い。

それ以外の二次合格者のほとんどは、鑑定士事務所に勤務することからスタートしている。

そこで実務経験を積みながら士補となり、三次試験の合格＝不動産鑑定士としての登録を目指すというのが標準的なパターンだ。

ただし、大手といわれるごく一部の事務所以外では、勤務鑑定士を続けていても難関資格を取得した見返りがない。

どこかで鑑定士として独立を果たすか、鑑定士プラスαの能力を身につけて不動産仲介、ディベロッパーなどの世界に転職をはかるべきだろう。

事務所勤務で修業中の彼らは安定志向ではないが、総じて堅めの性格の持ち主が多いようだ。

山っ気のあるタイプが意外に少ない。

それと、最近、注目を集めているのが不動産証券化ビジネス。

投資信託商品に不動産を組みこむ際にその鑑定が必須なので、有能な鑑定士が求められているともいう。

この方面に関心を寄せている鑑定士たちには、いわゆる「やり手」が多く、山っ気ぶんぶん。

資格取得前から「金融的発想の不動産ビジネスのスペシャリスト」を目指して受験勉強を始める層も、すでにあらわれている。

めでたく独立を果たした鑑定士については、年収ベースで平均約1000万円だといわれている。

これは概ね実態を表わした数字だと考えてよい。

もちろん上下の幅はあるものの、補助者をうまく使う才覚と、自分もこまごました仕事までこなす覚悟と体力があれば、さらなる稼ぎも可能だ。

独立前の事務所勤務時代は薄給である。

どんなサムライ業でも丁稚奉公時代の待遇はよくないが、この世界は特にそうだ。

二次合格者の一般的な事務所勤務だと、年収300万円程度がザラである。

ここで2年間の実務経験を積んで士補になったとしても、年収400〜500万円あたりがボリュームゾーン。

鑑定士になるためには、こうした状況に耐えつつ、さらに実務補修を受けながら三次試験に合格しなければならない。

彼らはひたすら雑用的な仕事に従事させられ、ボスの考え方ひとつで勉強どころではなくなる日々を送る。

プライドの高い鑑定士志望者にとっては、この段階での辛抱が課題のようだ。

士補のままいたずらに年数を食ってしまったというケースをよく開く。

ごく少数の大手鑑定事務所の給料は、入所時400万円、士補で600万円程度とのこと。

さまざまな経験を積めるので、三次試験合格以後の道筋も比較的見えやすい。

ただ、こうした条件のよい事務所に入るにはかなりの競争を覚悟しなければならない。

成功する大家さん、失敗する大家さんはここが違う！供給過剰の賃貸住宅で空き室を抱えて四苦八苦ということにならないための対策集。

レビューを見る

---

この系統の中でもっとも知られている資格は宅建である。

近ごろは静かだが、バブルからしばらくの取得熱はすごかった。

タッケン取らずんばヒトにあらず的勢いで、今日でいうならばＴＯＥＩＣブームのそれに近かった。

なぜあれほど日本人が宅建づいたかと考えれば、それはもちろん、バブル経済の素が土地神話だったからだ。

ＴＯＥＩＣブームの素が日本人の欧米コンプレックスであるに近い。

だが、こうして両者を比較してふと思うのは、教育環境の違いについてだ。

中学以来、我々は英語をさんざん習わされてきた。

それがあまりにも使えないままだから、資格熱が噴出してくる。

対して、宅建。

そういえば大学だって「不動産学」は扱わない（明海大など、ごく一部の大学に不動産学部はあります）。

ポスト土地神話時代の不動産とのつきあい方について、解説してくれる「不動産学者」をそういえば知らない。

一般人にこれほど開かれていない知識と情報も珍しい。

あまりにも閉ざされた特権知のままだったから、宅建資格熱が噴出したともいえるのである。

不動産は今でも日本経済や日本人の人生を決定的に左右している。

この系統の有資格者からオピニオンリーダーが出てきてもいいし、また資格熱が来てもおかしくない気がする。

合格のLECのプログラムを高速音声で完全収録！

レビューを見る

---

難関のわりに、狭い業界に埋もれがちな刺激の乏しい不動産資格

試験概要

受験資格

大学２年以上在籍（４４単位以上取得）者、短大卒業者、１次試験合格者など

試験日

８月上旬

試験科目

不動産に関する行政法規、民法、経済学、会計学、不動産鑑定評価理論

試験傾向

高度な論理的思考能力と暗記力が必要

合格率

60%の得点率が目安

不動産鑑定士の資格の難易度は？

起高倍率の試験ではないが、受験生全体のレベルが高い。

早慶クラスのせめぎあいと考えるべきで、見かけの数字より難しい。

１年半の予備校通いで一発合格が最速コースだが、これはかなり困難。合格者の平均受験期間は２、３年といったところだ。

１日８時間レベルの勉強を毎日した上での年数である。

勉強に専念できる環境、体力と頭の柔らかさなどから学生のうちに取得すべしとの声が多い。

働きながらの受験は現実的でないため、社会人は会社を辞めてチャレンジする人も少なくない（最もその後の就職口の数、修業期間の低収入ぶりなどを考えるとリスクは大きい。）

配点の高い鑑定評価理論の科目は、教科書を丸暗記した上で、的確な論述が必要。

多くの受験者にとって大きな壁となるのはここで、単純に勉強時間をかければ克服できるものではないと言われている。

苦労して２次に合格しても、３次試験も難関であるため、２次合格者のうち半数程度しか合格していない現状がある。

不動産鑑定士の仕事

不動産鑑定士は、司法試験、公認会計士などと並ぶ難関資格だ。しかし、その社会的必要性や鑑定士の仕事内容については、あまり知られていない。

鑑定士の業務の基本は、不動産（土地および建物）の鑑定評価である。

「鑑定評価」とは何か。「客観的な値段を評価すること」なのだが、ちょっと考えてみ
ると疑問が出てくる。

客観的な不動産の値段ってなに？

一般にモノの値段は市場で決まる。価格は売り手と買い手の需給バランスによって変動する。この点に関しては不動産も例外ではない。ならば、客観もなにもないのではないか。

だが、不動産はふつうの商品と少し異なるのである。

どれもこの世にひとつ限りのものだけに、他の不動産との比較による価格決定が難しい。その使われ方、時々の政策や景気などによっても大きく価格が変動する。

ようするに不動産は、「素人には値段の相場がわかりにくい」モノなのである。

だから客観的に評価するプロがいるべきだろう、と資格が設けられた。いわば鑑定士は、不動産取引に問し第三者の立場から目安となる価格をはじきだし、適切な市場をつくる市場経済の手助け役であるべきなのである。

不動産鑑定が必要とされる具体的な局面には、個人間や法人間の不動産取引、担保設定、資産価値評価や固定資産税、相続税等の基準価格評価などがある。

また、国や地方自治体など、公的機関による用地売却・取得や、国土交通省や都道府県による地価公示、地価調査などにおいても出番がある。

民事訴訟や競売にともない、裁判所からの鑑定依頼もある。

以上が鑑定士の仕事のスタンダードな紹介。

が、これはややキレイ事の理屈上の説明かもしれない。

実際のところはどうなのか。

前述したように、不動産価格も基本的には市場が決定する。

がために、鑑定士の仕事も、ある程度の価格帯ありきの中で、その現実を追認する書類作りになりがちなのだ。

具体的には、鑑定業務のうちの相当部分が、依頼者の要望にこたえるための数字合わせ、ハンコ押し作業になってしまっている。

先行世代の鑑定士達は、仕事の需給バランスが保たれていたこと、公的な売注元の仕事が安定してあったことなどから、それなりにおいしく稼いで幸せそうにしていた。

しかし、若手鑑定士たちはそうしたあり方に不満を覚えている。

「プロとして面白みのある仕事ではない」と言い切る人が多い。

この不満の声は、先行世代が既存の仕事のルートを握ってしまっている現況にも向けられているが、資格試験の難しさのわりに現実の仕事が単純すぎるせいである。

身につけた鑑定理論自体は高度なものなのに、その知識を十分に発揮する機会が少ないのである。

これからの独立開業は？

資格取得者の数が少ないので独立しやすいと言われている鑑定士だが、実際は年々飽和状態に近づいてきている。

公的業務は先行世代ががっちりと押えており、民間系もやはり長引く不況の影響を受けている。

たいていの開業者たちは、ひとまず簡易鑑定などの単価の低い下請け的な業務こなし、細かい公的業務への食い込みを睨みつつ、仕事をくれる人脈拡大をねらっている。

廃業者が出るほどではないが、カツカツの収入からのスタートは覚悟すべきだ。