不動産鑑定士の資格と仕事内容:資格が就職・転職に有利に働く為に

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難関のわりに、狭い業界に埋もれがちな刺激の乏しい不動産資格

試験概要

受験資格

大学２年以上在籍（４４単位以上取得）者、短大卒業者、１次試験合格者など

試験日

８月上旬

試験科目

不動産に関する行政法規、民法、経済学、会計学、不動産鑑定評価理論

試験傾向

高度な論理的思考能力と暗記力が必要

合格率

60%の得点率が目安

不動産鑑定士の資格の難易度は？

起高倍率の試験ではないが、受験生全体のレベルが高い。

早慶クラスのせめぎあいと考えるべきで、見かけの数字より難しい。

１年半の予備校通いで一発合格が最速コースだが、これはかなり困難。合格者の平均受験期間は２、３年といったところだ。

１日８時間レベルの勉強を毎日した上での年数である。

勉強に専念できる環境、体力と頭の柔らかさなどから学生のうちに取得すべしとの声が多い。

働きながらの受験は現実的でないため、社会人は会社を辞めてチャレンジする人も少なくない（最もその後の就職口の数、修業期間の低収入ぶりなどを考えるとリスクは大きい。）

配点の高い鑑定評価理論の科目は、教科書を丸暗記した上で、的確な論述が必要。

多くの受験者にとって大きな壁となるのはここで、単純に勉強時間をかければ克服できるものではないと言われている。

苦労して２次に合格しても、３次試験も難関であるため、２次合格者のうち半数程度しか合格していない現状がある。

不動産鑑定士の仕事

不動産鑑定士は、司法試験、公認会計士などと並ぶ難関資格だ。しかし、その社会的必要性や鑑定士の仕事内容については、あまり知られていない。

鑑定士の業務の基本は、不動産（土地および建物）の鑑定評価である。

「鑑定評価」とは何か。「客観的な値段を評価すること」なのだが、ちょっと考えてみ
ると疑問が出てくる。

客観的な不動産の値段ってなに？

一般にモノの値段は市場で決まる。価格は売り手と買い手の需給バランスによって変動する。この点に関しては不動産も例外ではない。ならば、客観もなにもないのではないか。

だが、不動産はふつうの商品と少し異なるのである。

どれもこの世にひとつ限りのものだけに、他の不動産との比較による価格決定が難しい。その使われ方、時々の政策や景気などによっても大きく価格が変動する。

ようするに不動産は、「素人には値段の相場がわかりにくい」モノなのである。

だから客観的に評価するプロがいるべきだろう、と資格が設けられた。いわば鑑定士は、不動産取引に問し第三者の立場から目安となる価格をはじきだし、適切な市場をつくる市場経済の手助け役であるべきなのである。

不動産鑑定が必要とされる具体的な局面には、個人間や法人間の不動産取引、担保設定、資産価値評価や固定資産税、相続税等の基準価格評価などがある。

また、国や地方自治体など、公的機関による用地売却・取得や、国土交通省や都道府県による地価公示、地価調査などにおいても出番がある。

民事訴訟や競売にともない、裁判所からの鑑定依頼もある。

以上が鑑定士の仕事のスタンダードな紹介。

が、これはややキレイ事の理屈上の説明かもしれない。

実際のところはどうなのか。

前述したように、不動産価格も基本的には市場が決定する。

がために、鑑定士の仕事も、ある程度の価格帯ありきの中で、その現実を追認する書類作りになりがちなのだ。

具体的には、鑑定業務のうちの相当部分が、依頼者の要望にこたえるための数字合わせ、ハンコ押し作業になってしまっている。

先行世代の鑑定士達は、仕事の需給バランスが保たれていたこと、公的な売注元の仕事が安定してあったことなどから、それなりにおいしく稼いで幸せそうにしていた。

しかし、若手鑑定士たちはそうしたあり方に不満を覚えている。

「プロとして面白みのある仕事ではない」と言い切る人が多い。

この不満の声は、先行世代が既存の仕事のルートを握ってしまっている現況にも向けられているが、資格試験の難しさのわりに現実の仕事が単純すぎるせいである。

身につけた鑑定理論自体は高度なものなのに、その知識を十分に発揮する機会が少ないのである。

これからの独立開業は？

資格取得者の数が少ないので独立しやすいと言われている鑑定士だが、実際は年々飽和状態に近づいてきている。

公的業務は先行世代ががっちりと押えており、民間系もやはり長引く不況の影響を受けている。

たいていの開業者たちは、ひとまず簡易鑑定などの単価の低い下請け的な業務こなし、細かい公的業務への食い込みを睨みつつ、仕事をくれる人脈拡大をねらっている。

廃業者が出るほどではないが、カツカツの収入からのスタートは覚悟すべきだ。

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